Strona główna – Baza wiedzy

Baza wiedzy

  • Finansowanie hipoteczne
    Informacje ogólne na temat funkcjonowania rynku pożyczek hipotecznych i leasingu nieruchomości, rentowności i najczęstszych form zabezpieczeń
  • Model funkcjonowania FILAR Inwestycje
    Poznaj sposób działania FILAR Inwestycje i kluczowe aspekty generowania zysków, niezbędne do podejmowania świadomych decyzji inwestycyjnych.
Pod tym pojęciem rozumiemy wszelkie formy udzielania finansowania, których zabezpieczeniem jest nieruchomość. Do finansowania hipotecznego zaliczamy:

Kredyty hipoteczne

Zacznijmy od samego pojęcia „kredytu”, od pożyczki odróżnia go podmiot, który udziela finansowania. Kredytów udzielają wyłącznie banki, zaś pożyczek mogą udzielać również osoby fizyczne, firmy i Instytucje Pożyczkowe. 

Kredyty hipoteczne, nazywane również mieszkaniowymi, są to kredyty, których celem jest wyłącznie zaspokojenie celów mieszkaniowych kredytobiorcy (np. zakup mieszkania, budowa domu).

Pożyczka hipoteczna

Forma finansowania zabezpieczona głównie poprzez wpis hipoteki w dziale IV Księgi Wieczystej. Wpis ten, w przypadku braku spłaty pożyczki, pozwala na przeprowadzenie licytacji nieruchomości i zaspokojenie pożyczkodawcy z uzyskanej przez komornika kwoty. Co więcej, w przypadku sprzedaży nieruchomości z wpisem w hipotece, nowy właściciel nieruchomości staje się dłużnikiem rzeczowym pożyczkodawcy, który w dalszym ciągu ma możliwość skierowania egzekucji do nieruchomości.

Pożyczka może być przeznaczona na dowolny cel.

Leasing nieruchomości

Produkt, który działa niemalże identycznie jak leasing samochodu, przy czym przedmiotem leasingu jest nieruchomość. Leasing nieruchomości jest przeznaczony wyłącznie dla firm. Może on występować również w formie leasingu zwrotnego, w którym przedsiębiorca przekazuje posiadaną nieruchomość na czas leasingu leasingodawcy w zamian za udzielone finansowanie.

Pożyczka z przewłaszczeniem nieruchomości na zabezpieczenie

Pożyczka, w której pożyczkobiorca przenosi własność nieruchomości na rzecz wierzyciela z równoczesnym zobowiązaniem go do powrotnego przeniesienia własności na rzecz pożyczkobiorcy, pod warunkiem spłaty pożyczki w terminie.

Forma ta choć jest prawnie dopuszczalna budzi bardzo wiele kontrowersji, zarówno etycznych jak i prawnych, w związku z czym aktualnie bardzo rzadko występuje w praktyce.

Pozostałe formy

Obserwując rynek zauważyliśmy, że coraz częstszą praktyką jest zawieranie umów pożyczek ukrywanych pod umowami sprzedaży nieruchomości. Tego typu umowy mają charakter pozorny, a więc są niezgodne z prawem, a ich wyłącznym celem jest omijanie przepisów dotyczących odsetek maksymalnych, przewłaszczenia na zabezpieczenie oraz ograniczeń w udzielaniu pożyczek konsumentom. Często tego typu umowy zawierane są z naruszeniem etyki i zasad współżycia społecznego

„Pożyczkodawca”, który postanowił stosować takie rozwiązanie, naraża się na liczne konsekwencje prawne.



Stanowczo sprzeciwiamy się tego typu praktykom.

Aby przekazać Państwu wyłącznie wiedzę przydatną do zrozumienia rynku, na którym dokonywane są inwestycje poprzez FILAR, w dalszej części skupiamy się wyłącznie na elementach pożyczek hipotecznych oraz leasingu nieruchomości. Tym bardziej, że zgodnie z aktualnymi założeniami, skupiamy się wyłącznie na inwestowaniu w podmioty, które udzielają finansowania w tych dwóch formach.

Czym jest pożyczka konsumencka i Instytucja Pożyczkowa?

1. Instytucja Pożyczkowa to podmiot profesjonalny, którego działalność polega na udzielaniu pożyczek konsumentom.


Zgodnie z art. 59a i 59aa Ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz.U. 2011 nr 126 poz. 715 z późniejszymi zmianami):

  • „Instytucja pożyczkowa może podjąć wykonywanie działalności po uzyskaniu wpisu do rejestru instytucji pożyczkowych.” (Rejestr prowadzony przez Komisję Nadzoru Finansowego)
  • „Instytucja pożyczkowa może prowadzić działalność wyłącznie w formie spółki akcyjnej, albo w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której ustanowiono radę nadzorczą.”
  • Minimalny kapitał zakładowy wynosi 1 000 000,00 złotych i musi być pokryty wyłącznie wkładem pieniężnym.
  • „Członkiem zarządu, rady nadzorczej lub prokurentem instytucji pożyczkowej może być wyłącznie osoba, która nie była prawomocnie skazana za przestępstwo przeciwko wiarygodności dokumentów, mieniu, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub przestępstwo skarbowe.”
  • Działalność podlega nadzorowi ze strony KNF.
 

2. O pożyczce konsumenckiej mówimy w sytuacji, gdy jedną ze stron umowy pożyczki jest Instytucja Pożyczkowa, bank lub SKOK, a drugą osoba fizyczna, zaś cel pożyczki nie jest związany z działalnością gospodarczą.



Zgodnie z obowiązującą Ustawą z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz.U. 2011 nr 126 poz. 715 z późniejszymi zmianami) przepisy dotyczące pożyczek konsumenckich stosuje się również do umów o kredyt zawieranych z osobą fizyczną prowadzącą gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 6 pkt 4 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 2023 r. poz. 208, 337 i 641)


Jakie są najczęstsze formy zabezpieczeń stosowane w pożyczkach hipotecznych?

1. Hipoteka

Rodzaj zabezpieczenia wierzytelności, polegający na obciążeniu nieruchomości w taki sposób, że w przypadku nieuregulowania długu, wierzyciel (czyli osoba lub instytucja, której dług jest należny) może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z wartości tej nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem.

Charakterystyczne cechy hipoteki to:

a) Jest ściśle związana z konkretną nieruchomością, a nie z osobą dłużnika. Oznacza to, że hipoteka przechodzi na każdego nowego właściciela nieruchomości.

b) Zabezpiecza konkretną wierzytelność, zazwyczaj określoną w umowie kredytu lub pożyczki.

c) Na jednej nieruchomości może być ustanowionych kilka hipotek, ale mają one hierarchię (tzw. kolejność zaspokojenia) w przypadku egzekucji.

d) Jest ustanawiana przez wpis do księgi wieczystej nieruchomości.

2. Dobrowolne poddanie się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5 KPC

Środek zabezpieczający wierzyciela, który w przyszłości może dochodzić wykonania świadczenia od drugiej strony. W akcie notarialnym dobrowolnego poddania się egzekucji dłużnik przyjmuje na siebie obowiązek zapłaty ustalonej kwoty oraz wyznacza termin, do którego wierzyciel ma prawo ubiegać się o nadanie klauzuli wykonalności temu dokumentowi, co umożliwia egzekwowanie należności przez organ egzekucyjny. W skrócie, strona zgadza się na poddanie się egzekucji przymusowej w przypadku niezrealizowania zobowiązań wynikających z umowy, bez konieczności orzekania przez sąd.

3. Weksel In Blanco

Papier wartościowy zawierający zobowiązanie jednej ze stron do zapłacenia wskazanej na nim kwoty stronie przeciwnej. W przypadku weksla In Blanco kwota, do której zapłaty zobowiązany jest wystawca weksla jest uzupełniana w momencie powstania roszczenia.

W przypadku podmiotów, w które inwestuje FILAR Inwestycje ASI, występują również inne, dodatkowe formy zabezpieczeń, dla jeszcze większej stabilności portfela pożyczkowego.
Aby móc mówić o świadomej inwestycji niezbędne jest przedstawienie sposobu w jaki generowane są zyski. Nie wystarczą ogólniki o dynamicznej branży, niepowtarzalnych inwestycjach i wizji sukcesu. Dlatego też poniżej przedstawiamy nasz model biznesowy rozłożony na czynniki pierwsze.

W co inwestujemy?

Środki pozyskiwane od inwestorów przeznaczane są na nabycie akcji lub udziałów w spółkach zajmujących się udzielaniem pożyczek hipotecznych i/lub leasingów nieruchomości.

Instytucje te, zebrane w ten sposób środki przeznaczają na prowadzenie własnej działalności operacyjnej, w szczególności na udzielanie finansowania firmom i konsumentom.

Inwestowanie w wiele podmiotów zapewnia dodatkową dywersyfikację portfela inwestycyjnego.
Przed dokonaniem inwestycji dokonujemy dokładnej weryfikacji podmiotu i osób zasiadających w organach spółki, przeprowadzamy analizę prawną i wymagamy wdrożenia procedur zgodnych z przyjętymi przez nas standardami, a także stosowania określonych dokumentów. Warunkiem koniecznym jest również ustanowienie szeregu zabezpieczeń na rzecz FILAR Inwestycje ASI, co stanowi dodatkowe pośrednie zabezpieczenie Inwestorów.

Jednymi ze spółek portfelowych są podmioty powiązane: Fundusz Hipoteczny FILAR sp. z o.o. i Hipożyczka sp. z o.o.
Działalność podmiotów, w które inwestujemy podlega również stałemu monitoringowi ze strony ASI.

Dlaczego w Polityce Inwestycyjnej wymieniona jest branża nieruchomości?

Wynika to z następujących kwestii:

  1. Branży leasingu nieruchomości (leasing operacyjny), zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności, nie możemy zaliczyć do branży pożyczkowej.
  2. Instytucje zajmujące się udzielaniem finansowania zabezpieczonego sporadycznie dokonują transakcji zakupu i sprzedaży nieruchomości np. w wyniku negocjacji z dłużnikiem.

Tak więc umieszczenie branży nieruchomości w Polityce Inwestycyjnej ogranicza ryzyko pojawienia się zastrzeżeń w tym zakresie ze strony organów nadzoru.

Skąd biorą się środki na tak wysokie odsetki dla Inwestorów?

Odpowiedź jest niezwykle prosta i taka też powinna być w przypadku wszelkich form inwestycji. Koszt finansowania (RRSO – Roczna Rzeczywista Stopa Oprocentowania), udzielanego przez instytucje w których udziały nabywa FILAR Inwestycje ASI, wynosi ok. 35 %. Średnia rentowność netto tych podmiotów, przed odjęciem kosztu pozyskanego kapitału, plasuje się na poziomie ok. 25 %, co daje możliwość prawidłowej obsługi FILAR Inwestycje ASI i jej Inwestorów.

Bazując na danych z podmiotów powiązanych i współpracujących, działających na szeroko rozumianym rynku pożyczkowym, ich możliwości dotyczące pozyskania pożyczkobiorców / leasingobiorców wielokrotnie przekraczają wielkość emisji FILAR Inwestycje ASI. Połączenie odpowiedniej rentowności oraz możliwości jej utrzymania i jednoczesnego powiększania portfela pożyczkowego stanowi ostateczne potwierdzenie rozsądności przyjętego modelu biznesowego.

Dlaczego emisje akcji FILAR ASI są tak ograniczone?

Ograniczenie emisji, a tym samym pozyskiwanych od Inwestorów środków ma zapewnić jak najlepszą efektywność w zarządzaniu kapitałem. Kolejne emisje akcji są organizowane, gdy środki są niemalże w pełni wykorzystane. Co więcej, monitorujemy również stan wykorzystania tych pieniędzy przez Instytucje Pożyczkowe, aby oceniać dalszy popyt na kapitał.

Dlaczego dajecie zabezpieczenie hipoteczne dla Inwestorów?

Znając historię polskiego rynku inwestycyjnego, postanowiliśmy zaoferować naszym Inwestorom realne i możliwe do sprawdzenia zabezpieczenie. Wiemy, że po historiach takich firm jak Amber Gold i GetBack oraz ostatnich problemach „Inwestycji Palikota” (Manufaktura Piwa, Wódki i Wina S.A.; Tenczynek Dystrybucja S.A.; Bunt Finansowy) wielu Inwestorów poszukuje rozwiązań, które nie opierają się wyłącznie na obietnicy zysku, ale posiadają również odpowiednie zabezpieczenia. Dobrze też, aby owe zabezpieczenia były weryfikowalne, tak jak np. wartość nieruchomości i treść Księgi Wieczystej, w której ujawniona jest hipoteka.

Wychodzimy naprzeciw potrzebom doświadczonych Inwestorów, wiedząc jak istotne jest dla nich nie tylko osiągnięcie odpowiednich zysków, ale również zabezpieczenie zgromadzonego kapitału.

Jak dokładnie wygląda zabezpieczenie hipoteczne Inwestorów?

Zabezpieczając zawierane z Inwestorami Umowy Inwestycyjne wykorzystujemy praktycznie wszystkie przewidziane przez przepisy formy hipoteki, z wyjątkiem hipoteki na ułamkowej części nieruchomości, uznając tą formę za niedostatecznie zabezpieczającą Państwa interesy.

Zgodnie z art. 65 ust. 2 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2023.0.1984 z późniejszymi zmianami) przedmiotem hipoteki może być: nieruchomość; użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego; spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Ostatnia z tych form jest przez nas preferowana. Do wszystkich form hipotek, przepisy o hipotece na nieruchomości stosuje się odpowiednio.

Niezależnie od przedmiotu hipoteki, w ostateczności prowadzi ona do tego samego, a mianowicie do szansy zaspokojenia wierzyciela (w tym przypadku Inwestora) ze sprzedaży nieruchomości będącej podstawą zabezpieczenia. W przypadku FILAR Inwestycje ASI, Inwestor ma możliwość skorzystania z zabezpieczenia w przypadku niewypełnienia przez ASI zobowiązania do odkupu akcji Inwestora po okresie Inwestycji (model buy – sell back).

Wyjaśniając kwestię hipoteki na wierzytelności hipotecznej. Zgodnie z art. 1082 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „Jeżeli wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej oraz obciążona wierzytelność hipoteczna są już wymagalne, wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka na wierzytelności hipotecznej, może żądać zapłaty wprost od dłużnika wierzytelności obciążonej; może również dochodzić zaspokojenia z nieruchomości.” Oznacza to, że w przypadku wymagalności obu należności (np. pożyczki hipotecznej oraz należności względem Inwestora), Inwestor może zostać zaspokojony zarówno poprzez zapłatę należności bezpośrednio przez pożyczkobiorcę, jak również w drodze licytacji nieruchomości.

Z racji mnogości hipotek oraz potencjalnych Inwestorów, a także dla ułatwienia obsługi interesów Inwestorów, powołany został administrator hipoteki zgodnie z art. 682 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2023.0.1984 z późniejszymi zmianami)

Zadaniem Administratora hipoteki jest reprezentacja i zabezpieczenie interesów Inwestorów poprzez m.in. weryfikację ustanawianych hipotek oraz dokonywanie wszelkich czynności związanych z zabezpieczeniem hipotecznym.

Dla ułatwienia zamieszczamy poniżej fragment przywołanego wyżej przepisu Ustawy:
„Art.  682.  [Administrator hipoteki]

1. W celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele powołują administratora hipoteki. Administratorem może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia.

2. Umowa powołująca administratora hipoteki powinna zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności.

3. Administrator hipoteki zawiera umowę o ustanowienie hipoteki oraz wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą.

4. Do ustanowienia hipoteki na rzecz administratora hipoteki nie stosuje się art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz. U. z 2022 r. poz. 2324, z późn. zm.).

5. W księdze wieczystej jako wierzyciela hipotecznego wpisuje się administratora hipoteki. Na wniosek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem, sąd dokonuje zmiany wpisu administratora hipoteki.

51. W przypadku gdy administratorem hipoteki jest osoba fizyczna, w księdze wieczystej wpisuje się jej imię (imiona) i nazwisko (nazwiska), numer PESEL, chyba że odrębne przepisy nie przewidują nadawania tego numeru, oraz imię ojca i imię matki.

6. W razie wygaśnięcia umowy powołującej administratora hipoteki i niepowołania nowego administratora każdy z wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem, może żądać podziału hipoteki. Przepisy o zniesieniu współwłasności stosuje się odpowiednio.

7. Przepis ust. 6 stosuje się również w braku zgody wszystkich wierzycieli na zmianę administratora hipoteki”

Powyższe rozwiązanie powoduje, że Inwestorzy nie są zabezpieczani na poszczególnej pojedynczej nieruchomości, a na zbiorze hipotek na nieruchomościach lub hipotek na wierzytelnościach hipotecznych, co zapewnia dodatkową dywersyfikację w zakresie zabezpieczenia.

Ustanowione zabezpieczenie nie eliminują ryzyka inwestycyjnego.

Dlaczego w polityce i strategii wymieniacie tyle ryzyk?

Kwestia świadomości ryzyka inwestycyjnego jest niejednokrotnie przez nas podkreślana. W naszej opinii, reklamowanie inwestycji jako „nieobarczonych ryzykiem” lub „bezpiecznych” w najlepszym przypadku jest efektem braku wiedzy ze strony oferującego, zaś w najgorszym wynika z chęci wprowadzenia Inwestorów w błąd.

Kwestię analizy ryzyka przybliżymy Państwu na przykładzie Instytucji Pożyczkowej.
Przykładowo, analizując działalność Instytucji Pożyczkowej jednym z kluczowych elementów jaki należy wziąć pod uwagę jest ryzyko niskiej płynności zabezpieczeń. Zignorowanie tego ryzyka mogłoby prowadzić do błędnych wniosków dotyczących atrakcyjności inwestycji. Wysoka wartość nieruchomości stanowiących zabezpieczenie pożyczek, nie miałaby wielkiego znaczenia, gdyby nie istniała możliwość ich sprzedaży i zamiany na gotówkę (upłynnienia). Proszę sobie wyobrazić sytuację, że przedmiotem zabezpieczenia udzielonej przez Państwa pożyczki jest zabytkowy dworek, do generalnego remontu, położony na totalnym odludziu. Pomimo, że jego wartość wynikająca z operatu szacunkowego mogłaby być wysoka, to wartość jako zabezpieczenia znikoma, bo w ostateczności byłyby ogromne problemy ze znalezieniem kupca. Tym właśnie jest ryzyko niskiej płynności zabezpieczeń.

Innym przykładem jest ryzyko uszkodzenia nieruchomości (pożar, zawalenie itp.) będącej zabezpieczeniem udzielanej pożyczki. Można oczywiście znacząco ograniczyć to ryzyko wykupując odpowiednie ubezpieczenie, ale najpierw trzeba wziąć to ryzyko po uwagę.

W FILAR Inwestycje ASI stale monitorujemy otoczenie rynkowe i staramy się na wczesnym etapie identyfikować istniejące zagrożenia, a następnie opracowywać odpowiedzi. Tego rodzaju „czarnowidztwo” i ostrożność w zarządzaniu kapitałem inwestorów stanowi stały element naszego funkcjonowania.

Jaka jest rola Domu Maklerskiego NAVIGATOR S.A.?

Dom maklerski prowadzi rejestr wszystkich akcjonariuszy i dba o prawidłowość obrotu.

Jesteśmy do Twojej dyspozycji